중개사가 보증금을 가로챘는데, 관리업무라는 이유로 보상을 거절할 수 있을까?
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사건의 경위
공인중개사가 임대차 중개와 관리업무를 함께 수행하면서 임대인을 속여 보증금 반환금 등을 편취·횡령했습니다. 공인중개사협회는 공제약관의 “부동산 관리대행 업무로 인한 손해는 보상하지 않는다”는 조항을 근거로 면책을 주장했습니다.
핵심 쟁점
중개행위와 관리대행이 결합된 손해까지 관리대행 면책조항으로 제외할 수 있는지입니다.
이 사건의 판단
대법원은 관리대행과 중개행위가 결합돼 공인중개사법상 손해배상책임이 발생했다면 그 손해까지 면책시키는 것으로 해석할 수 없다고 판단했습니다. 그렇게 해석하면 공제의 핵심 목적을 훼손하고 고객의 정당한 기대에도 반하며, 경우에 따라 약관규제법 제6조에 의해 무효가 될 수 있다고 봤습니다.
임대차 중개를 맡긴 사람이 보증금을 가로챘습니다. 그런데 중개 과정에 건물 관리업무도 섞여 있었다면, 보험회사는 관리업무 면책조항을 들어 책임을 피할 수 있을까요? 대법원은 업무에 붙인 이름뿐 아니라 중개행위와 손해의 관계를 살폈습니다.
어떤 사건인가요?
공인중개사가 임대차 중개와 관리업무를 함께 수행하면서 임대인을 속여 보증금 반환금 등을 편취·횡령했습니다. 공인중개사협회는 공제약관의 “부동산 관리대행 업무로 인한 손해는 보상하지 않는다”는 조항을 근거로 면책을 주장했습니다.
중개의뢰인에게 손해가 발생한 과정에는 임대차 중개와 부동산 관리가 함께 얽혀 있었습니다. 협회는 관리대행 업무가 포함됐다는 점을 들어 공제 책임을 부정했습니다. 이에 따라 어떤 업무가 포함됐는지를 넘어, 공제가 원래 보장하려던 중개행위의 책임까지 제외할 수 있는지가 다투어졌습니다.
핵심 쟁점
- 중개행위와 관리대행이 결합된 손해까지 관리대행 면책조항으로 제외할 수 있는지입니다.
법원은 어떻게 판단했나요?
대법원은 관리대행과 중개행위가 결합돼 공인중개사법상 손해배상책임이 발생했다면 그 손해까지 면책시키는 것으로 해석할 수 없다고 판단했습니다. 그렇게 해석하면 공제의 핵심 목적을 훼손하고 고객의 정당한 기대에도 반하며, 경우에 따라 약관규제법 제6조에 의해 무효가 될 수 있다고 봤습니다.
판단의 근거와 범위
순수한 관리대행으로만 생긴 손해와 중개행위가 결합해 생긴 손해는 구별됩니다. 대법원은 후자에 공인중개사법상 배상책임이 성립한다면 관리대행 면책조항을 적용할 수 없다고 보아 파기환송했습니다. 이는 면책조항이 불리하면 언제든 무효라는 판단이 아니라 해당 공제의 목적과 문언에 따른 해석입니다.
[이번 주 신규 중요판결] 대법원 2026. 8. 13. 선고 2025다217842 / 파기환송
중요판결 공개: 2026. 8. 27.